Cómo calcular el crédito de acuerdo a la capacidad de pago

Como determinar el monto del crédito de acuerdo al ingreso percibido mensual.

 Para responder a esta pregunta es importante tener en cuenta las variables que inciden en el cálculo de la hipoteca.

 Esta es una Guía referencial para determinar el crédito con recursos propios de los banco, por lo que el resultado final puede variar atendiendo a los estudios técnicos que realizan los bancos según el criterio del análisis de la documentación que presentan los interesados en la solicitud de crédito y a la disponibilidad de recursos de dichos entes. Tan solo es una guía para que tengas en cuenta a la hora de buscar vivienda y cuánto es lo que te pueden prestar.

 Variables del Crédito Hipotecario:

 Tipo de Interés:

 De acuerdo a la disposición legal en materia de crédito, el tipo de interés es el siguiente:

 Entre 3 salarios mínimos y 4:   4,66%

Entre 4 salarios mínimos y 6:    6,66%

Entre 6 salarios mínimos y 8:    8,66%

Más de 8 salarios mínimos   : 10,66%

 ¿Cómo determinamos cuál tipo de interés aplica?

 Para ello debemos considerar los ingresos percibidos mensuales del grupo familiar que va a solicitar el crédito.

 Por ejemplo, si una pareja va a solicitar el crédito, deberá sumar ambos ingresos:

25.000 + 20.000= 45.000.

 El monto de 45.000 se divide entre el salario mínimo vigente.   EJEMPLO: A partir del 1 de marzo de 2016 el salario mínimo se ubicó en  Bs. 11.577,81, por lo que a efectos de nuestro cálculo debemos dividir el salario del grupo familiar entre el salario mínimo:

45.000 / 11.575,81 = 3,88. En este caso, el interés a aplicar al crédito es del 4,66%

 Ya teniendo el tipo de interés, pasemos a la siguiente variable.

 Cuota Mensual a Pagar:

 En nuestra legislación actual, el monto máximo que se puede disponer para el pago de la cuota financiera mensual es del 35% de los ingresos percibidos. Este porcentaje determinar la capacidad de pago.

 Siguiendo el ejemplo anterior, esta familia podrá hacer frente a una cuota mensual del 35% de su ingreso: 45.000 x 35%= 15.750. Este monto es la cuota máxima que pueden pagar.

 Plazo de amortización de la hipoteca:

 El plazo máximo para amortizar el crédito es de 30 años. En este caso puede incidir que el banco evalúe la edad de los solicitantes para determinar el plazo máximo de amortización. No es lo mismo una persona que tenga 55 años a una que tenga 40. Ya que al sumar la edad del solicitante y el plazo máximo de amortización, podría ser considerado por el banco para determinar el riesgo del crédito. En el primer caso, la suma de la edad y el plazo máximo quedaría así: 55 +30 = 85. En el segundo, 40 +30= 70. Aquí influye a edad promedio y otras consideraciones técnicas en la evaluación del tiempo máximo. A menor edad del solicitante, mayor el plazo de amortización.

 En el primer caso hay más riesgo crediticio que en el segundo.

 Es por ello que el cálculo del crédito está sujeto a variables que el banco considerará a la hora de aprobar el crédito.

 Monto del Crédito:

 Tomando en consideración el ingreso mensual, la capacidad de pago, el tipo de interés y el plazo de amortización, se determinará cuánto es el importe máximo del crédito.

 Si utilizamos un simulador de crédito para el caso que nos ocupa, teniendo en cuenta las variables del crédito, podremos determinar cuánto es el crédito.

 Ingreso Mensual Familiar: 45.000

Tipo de Interés: 4,66%

Cuota Máxima Financiera: 15.750

Plazo de Amortización: 30 años

Crédito: 3.050.928

En el ejemplo, esta familia podrá hacer frente a un crédito de 3.050.928 a pagar en 30 años con un interés del 4,66% y una cuota mensual de 15.750.

 Ya con esta información, pueden empezar a buscar la vivienda que se adapte a sus condiciones financieras. Si el precio de la vivienda que quieren comprar supera el monto del crédito máximo, deberán aportar la diferencia, bien sea porque tengan ahorros, o condiciones favorables de créditos blandos en sus trabajos, o préstamos de familiares, amigos, etc.

Si la vivienda a comprar es Bs. 5.000.000, entonces, 5.000.000 – 3-050.928 = 1.949.072, lo cual deberán aportar para hacer efectiva la adquisición de la vivienda.

 A continuación presentaré a título de ejemplo, una tabla con los ingresos y el monto del crédito que les podría corresponder, teniendo en cuenta que es el ente financiero quien tiene la última palabra a la hora de aprobar el crédito.