Nuevo análisis comparativo del mercado inmobiliario

En el ámbito de la valoración del precio de la vivienda, herramientas automatizadas, como Zestimate o UtilityScore, se han convertido referencias de obligada revisión.

Pero no todos están de acuerdo en la forma de conseguir el precio de las viviendas, pese a que en el algoritmo se incluyen factores tan interesantes como:

• la criminalidad de la zona,
• la calidad de los colegios cercanos,
• lo que se tarda en transitar por el tráfico de las calles y carreteras, o
• la “paseabilidad” del entorno.

El coste de compra de vivienda resultante, es el que usan los propietarios para establecer el precio al que debería ponerse a la venta su vivienda.

Sin embargo, nada es comparable a un experto que se ha “pateado” la calle y conoce con detalle la situación de las viviendas que se han vendido recientemente y de las que están en el mercado.

Lo que buscan los compradores de vivienda ya no son sólo cuestiones relacionadas con la superficie, las habitaciones y los baños. Los factores más relevantes para valorar una vivienda son:

• el estilo de vida de los compradores,
• la asequibilidad para la compra de la vivienda y,
• el tiempo de tránsito al trabajo y la escuela.

Los agentes inmobiliarios usan la analítica de datos para aumentar su  conocimiento y experiencia sobre quienes son y lo que demandan los consumidores interesados en comprar una vivienda en su zona.

El análisis comparativo del mercado (ACM) se ha utilizado desde hace lustros. Y su uso es diferente en inmuebles comerciales que en residenciales; el peso del precio por metro cuadrado tiene diferente ponderación en ambos casos.

La revolución del análisis de datos a gran escala, está modificando el proceso de toma de decisiones  del comprador. Por una parte, las empresas tecnológicas apuestan por incorporar más variables a sus algoritmos; por otra, los consumidores quieren aplicar a las valoraciones los factores que ellos consideran más relevantes.

A un comprador le puede interesar, por encima de variables clásicas, el coste total mensual del uso y mantenimiento de la vivienda (impuestos, hipoteca, seguros, cuotas de la comunidad,…), la calidad de los centros educativos de la zona, la proximidad a zonas verdes, la frecuencia de actividades culturales en el barrio, y otros factires relacionados con sus inquietudes y deseos.

La ubicación, la superficie, habitaciones y baños, siguen siendo variables importantes, pero con una menor ponderación de las que establece cada comprador, cuando piensa en su calidad de vida.